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Reclamación de los gastos de formalizacion de la hipoteca

1. LA SENTENCIA DEL 23 DE DICIEMBRE DEL 2015.
El Tribunal Supremo declaró el pasado diciembre como abusivas las cláusulas con las que algunos bancos, como el Popular y el BBVA, imponían a sus clientes el pago de todos los gastos de formalización del préstamo hipotecario, cuando deberían asumirlos los bancos, al menos una parte, ya que las entidades bancarías son, realmente, las interesadas en registrar la escritura hipotecaria.
La sentencia 705/2015 de 23 de diciembre de 2015 del Tribunal Supremo declaró abusiva la cláusula en la que el BBVA impone al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario.
Desde entonces, se han pronunciado sentencias de diferentes Audiencias y Tribunales de Primera Instancia a favor y en contra de esta postura del propio Tribunal Supremo. En el caso de la Audiencia Provincial de Vizcaya se posiciona en una postura más intermedia.
En concreto, la Sentencia 398/2016 de 19 de octubre de 2016 de la mencionada Audiencia, aboga por un reparto de los gastos. Estima que resulta exigible desde un punto de vista abstracto la reciprocidad en el gasto, pues ambas partes se benefician de la intervención notarial o registral, al menos desde una aproximación inicial. Pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista (entidad bancaria).
En los últimos meses, al menos seis bancos, Santander, BBVA, CAIXABANK, BANKIA, SABADELL e IBERCAJA, han modificado sus cláusulas y asumen alrededor del 30% de los gastos para evitar más demandas.
2. QUIÉN PUEDE RECLAMAR.
En cuanto a quién puede reclamar, la sentencia del Supremo de 23 de diciembre de 2015 afecta a todos los que aún tengan una hipoteca en vigor o la han amortizado hace cuatro años (del 23 de diciembre de 2011 en adelante).
En teoría, no debería haber una fecha límite para hacer la reclamación de los gastos de la hipoteca ya que se trata de una acción de nulidad de pleno derecho de una cláusula abusiva. Sin embargo, bajo nuestro punto de vista, y por un criterio de prudencia, las reclamaciones deberían estar sometidas al plazo siguiente:
Para aquéllas hipotecas que se encuentren todavía vigentes, el plazo debería ser de 4 años a contar desde el día siguiente a la fecha de la Sentencia del Supremo (finalizaría el plazo el 24 de diciembre de 2019).
Para aquéllas hipotecas que ya hayan sido totalmente abonadas, se podría presentar reclamación, siempre y cuando su total pago se hubiera hecho dentro del plazo de los 4 años anteriores al 23 de diciembre de 2015.
Importantísimo destacar el hecho de que la sentencia del supremo afecta a todos los clientes particulares, que no empresas, dado que estas últimas no se encuentran dentro de la figura de consumidor o usuario que tanto los textos nacionales como la normativa europea protegen.
Del mismo modo, la sentencia afectará tanto a hipotecas de vivienda habitual como a segundas y terceras viviendas.
3. GASTOS RECLAMABLES
En cuanto a los gastos actuales objeto de reclamación, en la actualidad se están pidiendo los referentes a los de la notaría, los del registro de la propiedad, los de la gestoría (en caso de haber sido impuestos por la entidad bancaria) y los referentes a los impuestos de los Actos Jurídicos Documentados de la escritura hipotecaria (lo que supone casi el 70% de la factura). La cuantía de los gastos viene a ser entre el 2,5% y el 3% del préstamo hipotecario.
Si bien, como hemos adelantado al principio, pese al éxito de la sentencia del supremo, algunos jueces de instancias inferiores han ordenado la devolución únicamente de ciertos
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gastos (los de notaría, gestoría y registro, no así los Actos Jurídicos Documentados), o incluso negando la totalidad de la devolución del mismo (caso de Audiencias Provinciales de Oviedo y Zaragoza). Por ello, dada la actitud vacilante de las sentencias y lo reciente de las mismas, es pronto para la saber cuál será la línea de actuación definitiva de los tribunales en cuanto a la devolución de los diferentes conceptos.
4. DOCUMENTACIÓN
La documentación necesaria para poder reclamar los gastos es: La escritura de la hipoteca, ampliaciones o novaciones posteriores, recibo de pago de la hipoteca (solo si sigue vigente), factura de la gestoría tramitadora, la factura del notario, factura del registrador, carta de pago de Actos Jurídicos Documentados (modelo 600), certificado de empadronamiento (solo si es vivienda habitual) y escritura de cancelación de hipoteca (si estuviera cancelada y se tuviera dicho documento).
5. CÓMO RECLAMAR
En lo referente a la reclamación de los gastos de formalización de la hipoteca, se plantean dos opciones.
En primer lugar, la reclamación amistosa o extrajudicial, la cual está teniendo un éxito considerable, llegando a entablar acciones colectivas frente a los tribunales en caso de que el requerimiento amistoso no prospere.
Por otro lado, en el caso de la reclamación judicial, el importe variaría en función de la cantidad reclamada, si bien, suele rondar en torno al diez por ciento (10%) de la cuantía principal que se reclama.
UBALDIS ABOGADOS

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